Immobile [106/2022]

Udine (Vic.)

Trattasi di una ottima operazione da reddito, situata nel grande parco commerciale ,il piú grande del Friuli, dove sono presenti tutti i piú grandi Tenant internazionali.

OGGETTO: OPERAZIONE DA REDDITO A UDINE
Trattasi di un fabbricato in Friuli in provincia di Udine  con 4 unità inserite nel complesso immobiliare.
La superficie  del lotto è di mq. 42.690 tutto asfaltato, mentre la superficie coperta è di mq. 11.800  cosi suddivisa:
1) SPA  mq. 10.000
contratto stipulato nel 2008 - 9+9 canone annuo   euro  825.000 più iva
(P.S.  nel mese di dicembre la proprietá ha avuto un incontro con direzione SPA per discutere su un punto e cioè la SPA entro il 2023 deve essere autonoma con l’energia elettrica nei propri punti vendita pertanto hanno chiesto alla societá di poter installare sul tetto dell’immobile un impianto ad utilizzo proprio.
Verrá stipulato un nuovo contratto di Locazione con durata 9+9 dove si aumenterá il canone spalmando il costo dell’impianto nei 18 anni di affitto con un aumento dall’attuale di ca 50.000 euro portando un canone di euro 870.000 piú iva
2) SRL  mq 1.200 presente da oltre 12 anni
Contratto stipulato nel 2019 – 6+6 canone 10% del fatt. con minimo annuo euro 84.000 più iva
3)  DITTA  X una piccola parte di area nel piazzale
Contratto stipulato nel 2018 – 6+6 canone annuo euro 17.500 più iva
4) Negozio di mq. 600 vuoto e pronto da locare - attualmente occupato da curatela fallimentare in quanto ex affittuario fallito. La curatela lo riconsegnerà alla società proprietaria  a  breve .
Ps Il venditore ha già una ditta che prenderà in locazione l’immobile  con decorrenza il mese che sarà disponibile.
Pertanto se sommiamo le unità ATTUALMENTE locate gli incassi sono di euro 971.000 se aggiungiamo i futuri ricavi dal negozio libero Il totale porta ad  euro 1.013.000
Sull’immobile gravano  mutui ipotecari per un totale di euro ca 10.200.000, con un istituto di credito Friulano, (se il potenziale acquirente ha i numeri la banca  ha già manifestato la  possibilità di accollare) il tasso attuale è del 2,0% variabile, rata trimestrale concesso nel 2019 a 21 anni.
LA RICHIESTA DELLA PROPRIETA’ E’ DI EURO 14.500.000 , in quanto investirá delle somme per approntare impianto di fotovoltaico sul tetto.
L’acquisto potrá avvenire volendo,  a regime Iva con reverse charge. 
Il complesso immobiliare  nel 2017 è stato periziato dalla banca e il valore espresso era di 17.400.000 euro.
Ps.  il vantaggio di questa operazione consiste non solo sulla qualitá dei Tenant, sul rinnovo ex novo del contratto nel 2022  ma anche sul reddito  dato sul capitale  finanziario effettivamente  investito per l’acquisto
Ipotizziamo di acquistare a 14/mil.di euro: 
a) se l’investitore si accolla tutto il debito residuo  , l’esborso in denaro  sará di circa 4/mil. dopo aver pagato tutte le rate dei mutui accollati, ca 550.000  e i ca 90.000 euro annuali dell’Imu, il reddito netto sará di ca 400.000 euro che rapportati al capitale effettivamente investito ( 4.000.0000) la percentuale del reddito sará di ca 10%..
b) mentre se acquista  senza alcun debito bancario   la renditá sará del 7%.